Det norske boligmarkedet har et misforstått arealfokus – areal er bare et tall!
Det norske boligmarkedet har et særegent fokus på areal. Dersom det skulle være arealavvik på en bolig, er det å kreve erstatning det første man tenker på. Og man tenker umiddelbart at erstatningen skal være lik kvadratmeterprisen som da boligen ble solgt. Det er helt misforstått. Areal er bare et tall!
Det er et mylder av arealbegreper: bruttoareal (BTA), bruksareal (BRA), bebygd areal (BYA), primærrom (P-rom), sekundærrom (S-rom), netto areal (NTA), minste uteoppholdsareal (MUA) med flere.
Det ingen samkjøring med arealbegrepene som benyttes i de forskjellige statistikkene. I næringseiendom benyttes BTA, i bolig benyttes BRA og P-rom, i tomteutnyttelse benyttes BYA og i byggekostnader både BTA og BRA avhengig av aktører. Ikke lett å følge med. Areal er bare et tall!
Domstolene
Også de norske domstolene virker å «la seg rive med». Etter å ha lest flere av dommene, mener jeg domstolene ikke får innsikten i hva som faktisk ligger til grunn for å vurdere verdien av en bolig, og dermed avsier dommer på et for svakt grunnlag.
Utdrag fra en fersk dom i Borgarting lagmannsrett fra september 2020
Leiligheten var 7 m² mindre enn oppgitt – kjøper vant i retten.
I den ferske lagmannsrettssaken ble det foretatt en grundig gjennomgang av rettspraksis knyttet til den prosentvise vurderingen og øvrige faktorer som må tillegges vekt.
Borgarting lagmannsrett avsa nylig en dom om arealavvik, der selgeren av en leilighet ble dømt til å betale 534 000 kroner i erstatning.
Den aktuelle leiligheten ble annonsert med et areal på 123 m², mens den i realiteten var 116 m² stor. Arealavviket ble oppdaget da leiligheten ble taksert før videresalget. Selgeren erkjente at det var målt opp feil, men ikke at feilen utgjorde en mangel.
Arealavviket i denne saken var på 5,7 prosent, og var én av flere faktorer som ble vektlagt.
Lagmannsretten la blant annet vekt på at leiligheten i denne konkrete saken lå i et populært og dyrt område i Oslo, med gjennomsnittlig kvadratmeterpris på 84 000 kroner i 2018. Selv et mindre arealavvik må dermed forventes å gi utslag i prisen på leiligheten.
Videre ble det tillagt vekt at leiligheten ble kjøpt med sikte på oppussing og videresalg. Leilighetens størrelse var derfor en viktig faktor for best mulig salgspris. Formålet var å tjene penger, noe megler var kjent med.
Lovverket
I 2021 kommer det en ny avhendingslov. Loven strammer inn på kravene for arealoppmåling av boliger. Det vil i praksis bety at dersom arealavviket er større enn 2 %, har kjøperen krav på erstatning. Dette er, etter min oppfatning, helt misforstått.
Her kan du lese: Se hva den nye avhendingsloven betyr for deg.
Eksempel
Noen kjøper en leilighet i Oslo for 9 000 000 kroner. Arealet blir oppgitt i prospektet, med grunnlag i en takst eller tilstandsrapport utført av en takstmann, til å ha et bruksareal (BRA) på 90 m². Dette tilsvarer en kvadratmeterpris på 100 000 kroner per m². Ved salg av leiligheten ett år senere, kommer en ny takstmann til at leilighetens areal er 84 m² BRA. Dette tilsvarer et avvik på 6 m² eller 6,7 %. Eieren av leiligheten krever erstatning på 600 000 kroner. Er dette korrekt, har domstolene rett, eller er det uvitenhet og feil fokus?
Hvilke parametere legges til grunn ved verditaksering?
La oss se litt nærmere på hvilke parametere som faktisk ligger til grunn når en takstmann skal sette en verditakst av en leilighet:
- Beliggenhet i landet
- Beliggenhet i byen
- Beliggenhet i veien
- Beliggenhet i boligblokken/bygården: 1. etasje versus 3. etasje eller toppetasjen
- Arealeffektivitet
- Ikke-målverdig areal: i rom med en takhøyde under 1,9 m skal ikke arealet oppgis, men et areal der takhøyden er 1,88 m har også en verdi
- Alder på boligen – i forhold til hvilket nettoareal man har til rådighet
- Sol og utsikt
- Teknisk standard – høy/lav – tidsriktig?
- Etterslep vedlikehold
- Håndverksmessig kvalitet
- Levetidsbetraktning
- Økonomisk forhold i borettslaget/boligsameiet
- Vedlikeholdet – etterslep av vedlikehold av fellesareal i borettslaget/boligsameiet
Beliggenhet i landet
Det er stor forskjell på verdien av for eksempel en enebolig i Lakselv i Finnmark og den samme eneboligen beliggende på Oslos beste vestkant. Boligene koster tilnærmet det samme å bygge (la oss si 15 000 000 kroner), men i Lakselv vil det ikke være mulig å få tilbake mer enn deler av byggekostnadene, mens i Oslo vil markedet være villig til å betale kanskje 50 000 000 kroner.
Beliggenhet i byen / beliggenhet i veien
Det er også stor forskjell på verdien av den samme eneboligen på Oslos østkant og Oslos vestkant. På for eksempel Høybråten vil en enebolig som koster 7 000 000 kroner å bygge og en tomt på rundt 1 mål ha en markedsverdi på omkring 9 000 000 kroner. Den samme eneboligen på Bygdøy (uten strandtomt) vil ha en markedsverdi på rundt 20 000 000 kroner. Dersom den samme boligen har en beliggenhet i en annen, mer attraktiv del i den samme veien på Bygdøy, vil verdien kunne være opp mot 30 000 000 kroner. Og ligger boligen i den samme veien, men slik til at den har strandtomt med egen brygge, vil verdien kunne være 50 000 000 kroner og høyere. Her vil det, etter min oppfatning, ikke ha noen innvirkning på verdien om boligen skulle ha et arealavvik på 8–10%.
Beliggenhet i boligblokken/bygården
Det er stor forskjell på om leiligheten er beliggende i 1. etasje, 3. etasje eller i toppetasjen. I dette eksempelet har alle leilighetene et areal på 100 m² BRA.
Leilighet 1 er beliggende i 1. etasje, her vil det være innsyn, støy og sjenerende trafikk rett utenfor vinduet, ikke balkong, ikke utsikt og lite sol.
Leilighet 2 med lik standard, med balkong, men beliggende i 3. etasje, vil kunne ha en verdi som kan være 15 % høyere enn leilighet 1. Da er det verdien av de kvalitetene, som balkong, sol, ikke innsyn, mindre støy fra trafikken og noe utsikt, være det som er prisdrivende.
Leilighet 3, er beliggende i toppetasjen, med de samme kvalitetene som leilighet 2. Her vil markedet likevel være villig til å betale kanskje 35 % høyere pris enn leilighet 1, fordi det vil være mer sol, bedre utsikt og mindre støy.
Her vil altså 3 like leiligheter i samme bygård (som er like store), ha helt forskjellig markedsverdi på grunn av beliggenheten i bygården.
I den nybygde nabobygården
La oss ta et lignende eksempel med 3 leiligheter som er oppgitt med å ha samme areal i nabobygården, men denne er nybygget. Gården har garasjekjeller og heis, ellers tilnærmet lik standard. Her vil alle leilighetene, trolig bortsett fra den i 1. etasje, forutsatt at den ikke har garasje, ha en høyere markedsverdi, men det vil i all hovedsak være fordi det er garasje og heis i bygget.
I et meget godt marked der tilbudet er mye mindre enn etterspørselen, har vi erfart at brukte leiligheter i gamle bygårder har like høy verdi, og i noen tilfeller også høyere verdi enn nye leiligheter.
I den gamle, slitne bygården
Det er også en tredje bygård ved siden av, dette er en gammel, sliten bygård med stort etterslep av vedlikehold både innvendig i leilighetene og i alle fellesarealene (innvendige arealer, fasader, taktekking og drenering). Ingen modernisering utført. Her vil man kunne se at markedet ofte kan være villig til å gi høyere pris for et oppussingsobjekt enn «normal» markedsverdi + normale oppussingskostnader, blant annet fordi de tenker at de kan pusse opp billig selv – ofte overvurderes egne evner. I tillegg får det manglende vedlikeholdet ofte altfor lite fokus. Her vil mange få seg en skikkelig overraskelse når utgiftene for rehabiliteringer «plutselig» kommer.
Nettoareal
Dersom vi ser nærmere på disse leilighetene beskrevet i avsnittet over og fokuserer på hvor mange kvadratmeter man faktisk har tilgang til – dette kalles nettoareal (NTA) og betyr arealet mellom innside vegger for omsluttende bygningsdeler, altså gulvarealet i hvert rom, slått sammen. Her vil altså arealet som beslaglegges av veggene, piper, sjakter og innkassinger trekkes fra. Dette arealet er det ikke fokus på, men det burde det vært, ettersom dette er det faktiske arealet man kan disponere.
Jeg tar i dette eksempelet for meg 3 forskjellige bygårder som ligger ved siden av hverandre i Oslo sentrum.
1. Gammel, sliten bygård med standard fra byggeåret – oppført i ca. 1900
I denne bygården kan innvendige bærevegger være opptil 40–60 cm tykke og lettveggene rundt 20 cm. I tillegg er pipeløpene mellom 0,5–1 m², og det er ofte mange pipeløp i gamle bygårder. Nettoarealet vil i denne leiligheten være omkring 90 m².
2. Gammel bygård oppført i ca. 1900, men totalmodernisert i 2020
I denne oppussede bygården er skilleveggene inni leilighetene lektet ut for å få skjult tekniske installasjoner, og det er lagt inn sjakter for ventilasjonskanaler. Her blir nettoarealet enda mindre – kanskje så lite som 87 m².
Dette betyr at 2 leiligheter, som korrekt markedsføres med et areal på 100 m² BRA, i virkeligheten har et faktisk disponibelt areal (nettoareal), som i eksempelet vårt, på henholdsvis 87 m² og 95 m² – en differanse på 8 m² (8 %). Dette er tilsynelatende ikke i fokus eller av betydning.
3. Nyoppført bygård i 2020
I denne nyoppførte bygården er tykkelsen på innerveggene gjerne 10–20 cm, og pipeløpene er mindre enn i de gamle bygårdene – i tillegg er det trolig bare ett pipeløp i en leilighet.
Det betyr at nettoarealet (NTA) i nye leiligheter kan være rundt 5 % mindre enn bruksarealet (BRA). Nettoarealet i en leilighet som er oppgitt med 100 m² BRA, kan derfor være på rundt 95 m².
I naboleiligheten kan «uheldigvis» tekniske sjakter og innkassinger være plassert, og de kan være så store som 3–4 m². Dette betyr at nettoarealet i 2 nye, tilsynelatende like store leiligheter og som har et korrekt oppmålt bruksareal (BRA) på 100 m², kan ha en nettoarealdifferanse på 4 % – heller ikke dette er tilsynelatende i fokus eller av betydning.
Kjøpere kjøper sjelden en bolig usett
Det store flertallet av alle som kjøper en bolig har vært på befaring og besiktiget hva de faktisk kjøper uten å stille spørsmålstegn om arealet. Men flere år etterpå skal man gå til erstatningssøksmål fordi man får vite at arealet som boligen nå er oppmålt til er 6 % mindre enn da den ble kjøpt. Dette er underlig, når man nå vet at arealet kun er ett av mange andre parametere som er helt utslagsgivende for markedsverdien, og det viktigste: et areal er ikke nødvendigvis det arealet det gir inntrykk av å være (bruksareal versus nettoareal). Areal er bare et tall!
Dersom arealavviket er betydelig, vil det åpenbart kunne ha innvirkning på verdien.
Å se helt bort fra arealfeil, er ikke det jeg forsøker å sette fokus på.
Oslo, 18.12.2020
Sven Meyer
Ing./eiendomsutvikler MSc/takstøkonom MNT/REV
